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房地产去库存成效明显 商品房待售面积消化周期缩短

发布时间: 2017-03-03 来源:投资处 【字体:

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发布机构 山西省统计局 发布日期 2017-03-03
公开范围 面向社会 公开方式 主动公开

 [内容提要]2016年,各级党委政府按照“一个指引、两手硬”重大思路和要求,坚持稳中求进工作总基调,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,着力做到稳增长、调结构、惠民生、防风险的平衡,全省房地产开发业保持了稳定增长,商品房供销两旺,商品房待售面积减少等良好态势。但商品房去库存任务依然艰巨,土地成交量跌价升,区域分化明显等问题仍显突出,需要进一步加强政策落实力度,合理控制房地产开发投资节奏,优化土地供应结构,促进全省房地产开发业健康稳定发展。

2016年, 全省上下认真贯彻落实房地产调控政策措施,以保障和改善民生为重心,以推进供给侧结构性改革为主线,从供需两端发力,加大商品房去库存力度,全省房地产开发保持了稳定增长,商品房供销两旺,商品房待售面积消化周期明显缩短等良好态势,但商品房去库存还需进一步加大力度。

  一、山西房地产开发市场运行情况

  (一)商品房成交量快速增长

  2016年,全省商品房销售面积2061.1万平方米,同比增长29.4%,增幅比上年加快28.4个百分点,商品房销售额1027.1亿元,同比增长32.4%,增幅比上年加快28.5个百分点。

从各物业类型看,非住宅类成交量高速增长。2016年,住宅类销售面积1881.5万平方米,同比增长27.0%,增幅比上年加快23.7个百分点,销售额900.8亿元,同比增长28.3%,增幅比上年加快18.5个百分点;非住宅类销售面积179.5万平方米,同比增长61.2%,增幅比上年加快82.9个百分点,销售额126.3亿元 ,同比增长72.2%,增幅比上年加快103.2个百分点。

从现房和期房看,商品房现房销售量占比明显提高。2016年,商品房现房销售面积797.0万平方米,同比增长66.7%,增幅比上年加快79.7个百分点,占全省商品房销售面积的比重由上年30.0%提高到38.7%;商品房现房销售额315.3亿元,同比增长71.6%,增幅比上年加快81.5个百分点,占全省商品房销售额的比重由上年23.7%提高到30.7%。商品房期房销售面积1264.1万平方米,同比增长13.4%,增幅比上年加快4.8个百分点;商品房期房销售额711.8亿元,同比增长20.3%,增幅比上年加快11.1个百分点。

(二)商品房待售面积消化周期缩短

截止2016年末,全省商品房待售面积1761.0万平方米,比2015年末减少55.0万平方米。其中,住宅待售面积1234.3万平方米,比2015年末减少51.4万平方米;办公楼待售面积41.5万平方米,比2015年末减少6.2万平方米;商业营业用房待售面积309.8万平方米,比2015年末增加13.7万平方米。以2016年商品房月均销售面积为基数,全省商品房待售面积消化周期10.3个月,比2015年末减少3.4个月,其中住宅待售面积消化周期7.9个月,比2015年末减少2.5个月。

  (三)房地产开发投资稳定增长

2016年,全省房地产开发投资完成1597.4亿元,同比增长6.9%,增幅比上年加快0.3个百分点,比上半年加快0.6个百分点,占固定资产投资的比重由上年10.9%提高到11.5%

从工程用途看,非住宅类投资保持较快增长。2016年,住宅类投资完成1141.4亿元,同比增长3.9%,增幅比上年回落4.8个百分点;非住宅类投资完成456.3亿元,同比增长15.1%,增幅比上年加快14.2个百分点,拉动全省房地产开发投资增长4.0个百分点。

从投资构成看,构成房地产开发投资实体的建安工程投资明显加快。2016年,建安工程投资完成1293.5亿元,同比增长9.9%,增幅比上年加快6.9个百分点,拉动全省房地产开发投资增长7.8个百分点;设备工器具购置22.1亿元,同比下降7.0%;其他费用281.7亿元,同比下降4.2%

 从项目规模看,大项目仍然是房地产开发投资稳增长的主力。2016年,投资规模在5亿元以上的项目投资完成1025.0亿元,同比增长9.0%,拉动全省房地产开发投资增长5.7个百分点;投资规模在1-5亿元的项目投资完成493.1亿元,同比增长6.7%;投资规模在1亿元以下的项目投资完成79.2亿元,同比下降14.2%

 从区域看,11个市中有5个市房地产开发投资增速高于全省平均水平,其中保持2位数增长的市有晋中、阳泉、大同和太原等4个市,分别增长50.6%37.2%20.5%12.9%,拉动全省房地产开发投资增长12.4个百分点;朔州、长治、忻州、临汾和运城等5个市开发投资同比下降,降幅分别是58.5%22.5%15.8%13.4%5.9%

           2016年山西分市房地产开发投资情况

地市

开发投资额

(亿元)

开发投资增速

%

对全省的贡献率

%

对全省的拉动力

(百分点)

 
 

 

1597.4

6.9

——

——

 

 

681.9

12.9

75.8

5.2

 

 

167.7

20.5

27.9

1.9

 

 

64.0

37.2

16.9

1.2

 

 

67.8

-22.5

-19.3

-1.3

 

 

80.4

7.7

5.6

0.4

 

 

28.1

-58.5

-38.6

-2.7

 

 

179.0

50.6

58.7

4.0

 

 

116.3

-5.9

-7.2

-0.5

 

 

44.1

-15.8

-8.1

-0.6

 

 

97.5

-13.4

-14.7

-1.0

 

 

70.5

4.4

2.9

0.2

 

注:对全省的拉动力,“-”表示负拉动力。

 (四)房屋施工规模继续扩大,竣工面积快速增长

  2016年,全省房地产开发项目房屋施工面积17069.3万平方米,同比增长8.5%,增幅比上年加快6.8个百分点,其中住宅施工面积12222.3万平方米,同比增长6.7%,增幅比上年加快6.9个百分点;房屋新开工面积3854.8万平方米,同比增长4.2%,增幅比上年加快9.0个百分点,其中住宅新开工面积2654.3万平方米,同比增长1.1%,增幅比上年加快5.3个百分点;房屋竣工面积2683.6万平方米,同比增长26.9%,增幅比上年加快30.0个百分点,其中住宅竣工面积2042.2万平方米,同比增长29.7%,增幅比上年加快37.2个百分点。

(五)开发企业资金紧张的局面有所缓解

 受商品房销售量快速增长的影响,开发企业销售回款速度明显加快,有效地缓解了资金紧张的局面。2016年,房地产开发企业到位资金1588.0亿元,同比增长10.1%,增幅比上年加快6.5个百分点,比同期开发投资增速快3.2个百分点。其中,国内贷款98.3亿元,同比下降9.6%,降幅比上年扩大2.3个百分点;自筹资金811.1亿元,同比增长0.2%,增幅比上年回落8.7个百分点;定金及预收款424.8亿元,同比增长16.9%,增幅比上年加快21.3个百分点;个人按揭贷款188.1亿元,同比增长60.9%,增幅比上年加快39.5个百分点。

    二、山西房地产开发市场需要关注的问题

(一)商品房去库存任务依然艰巨

 2016年末,在商品房销售量保持快速增长的态势下,虽然商品房待售面积总量比2015年末减少了55.0万平方米,消化周期也由2015年末的13.7缩短到10.3个月,但比全国平均水平5.3个月仍高5个月。2016年,全省房屋施工规模达17069.3万平方米,是全省商品房待售面积的9.7倍,比2015年高出1倍,其中全省房屋新开工面积达3854.8万平方米,比同期商品房销售面积和2016年末商品房待售面积之和还多32.7万平方米。由此可以看出商品房去库存任务依然艰巨。

 (二)土地成交量跌价升

2016年,全省房地产开发企业土地成交面积351.7万平方米,同比下降18.5%,连续3年呈下降态势;待开发土地面积602.4万平方米,同比下降28.2%,降幅比上年扩大30.9个百分点。在土地成交量和土地储备明显缩水的情况下,土地成交价款保持了快速增长势头。2016年,全省房地产开发企业土地成交价款128.0亿元,同比增长50.9%,增幅比上年加快21.3个百分点。作为房地产开发市场的先行指标,土地成交量面积缩水和地价上涨,势必会影响房地产开发业平稳健康发展。

 (三)区域分化明显

  2016年末,商品房待售面积占全省比重超一成的市分别是朔州(19.4%)、长治(15.0%)、运城(13.2%)和太原(10.2%),除运城市所占比重比上年末下降了10.2个百分点外,其他三市分别比上年末提高了9.91.32.3个百分点;商品房待售面积消化周期超过10个月的市分别是朔州(57.4)、吕梁(16.0)、长治(14.5)、阳泉(12.7)、大同(10.3)、临汾(10.1)和运城(10.1),商品房待售面积消化周期最高的朔州与最低的太原相差高达53.9个月。2016年,房地产开发投资增速最高的晋中市(50.6%)比增速最低的朔州市(-58.5%)高109.1个百分点;开发投资增速快于商品房销售面积增速分别是晋中市和晋城市,开发投资分别增长50.6%7.7%,而商品房销售面积增速分别为11.7%-14.3%,两者相差38.922.0个百分点,开发投资增速过快,势必会增加供应总量,影响地区房地产业的健康发展。

2016年山西分市房地产开发投资、商品房销售及待售情况

地市

开发投资

增速(%

商品房销售

面积增速(%

商品房待售面积

(万平方米)

 

商品房待售

面积消化周期(月)

占全省的比重(%

 

6.9

29.4

1761.0

——

10.3

 

12.9

36.3

179.8

10.2

3.5

 

20.5

18.5

123.2

7.0

10.3

 

37.2

52.3

101.1

5.7

12.7

 

-22.5

2.7

264.6

15.0

14.5

 

7.7

-14.3

52.9

3.0

4.9

 

-58.5

105.1

341.7

19.4

57.4

 

50.6

11.7

121.7

6.9

9.7

 

-5.9

44.1

231.6

13.2

10.1

 

-15.8

135.3

93.0

5.3

9.8

 

-13.4

30.4

133.0

7.6

10.1

 

4.4

43.6

118.5

6.7

16.0

 三、促进山西房地产开发业健康发展的几点建议

(一)加强政策措施落实力度,多措并举消化库存

 今年,中央经济工作会议指出:“要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”。全省经济工作会议指出:“要把去库存与促进房地产平稳健康发展有机结合起来,打通去库存与棚户区和城中村改造之间的通道、去库存与农业转移人口进城购房之间的通道”。省十二届人大七次会议指出“2017年力争商品房待售面积消化周期控制在10个月左右”。为此,各地要认真贯彻落实中央和省有关会议精神,突出分类指导、因城施策,强化地方政府主体责任,将去库存与“房子是用来住的、不是用来炒的”要求结合起来,与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来,与完善住房保障体系结合起来,与促进房地产市场供需平衡结合起来,与加快房地产行业转型升级结合起来,实施精准去库存、联动去库存和转型去库存,统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作,推动房地产业供给侧结构性改革,切实防控市场风险,努力化解房地产库存,提高人民群众宜居水平,保持房地产市场平稳健康发展。

(二)合理控制房地产开发投资节奏

 房地产开发投资不仅直接拉动经济增长,还通过乘法效应和关联效应间接促进经济增长,在短期内对拉动经济增长作用显著,但从长期来看,房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显。因此,各级政府要根据当地经济社会、城市建设和房地产市场供需发展情况,维持房地产开发投资适度发展和合理规模,保持房地产开发投资的规模与经济增长协调发展,警惕和防范房地产投资增长较快的风险,有利于促进经济平稳增长,有助于促进房地产开发业可持续健康发展。

(三)优化土地供应结构,合理控制地价

 一是要合理调控房地产用地的供应节奏,商品住宅库存量小且销售较好的地区要扩大商品住宅用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,满足市场需求,稳定市场预期;商品住宅库存大的地区要适当减少商品住宅用地报批、供应规模。二是完善土地公开出让方式,可采取“限地价,竞房价”或“限地价,竞配建”的方式,为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置,通过调整土地用途、规划内容,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家和省支持的新兴产业,特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设,开展多元经营。(撰稿:郝志军)(责任编辑:贾亚军)