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商品房供应减速需求放缓——前三季度山西房地产开发运行情况分析

发布时间: 2017-11-06 08:04 来源:投资处 【字体:

[内容提要]:今年以来,各地认真贯彻落实中央经济工作会议精神,以“房子是用来住的、不是用来炒的”为根本遵循,坚持分类调控,因城因地施策,房地产开发市场呈现出供给端调控政策持续收紧,商品房去库存成效明显。本报告深入分析当前房地产开发市场出现的新情况、新问题,提出了一些保持房地产调控政策的稳定性和连续性、分城施策,加强供给调控、加快城市基础设施建设等建议,以期能更好地服务宏观政策的制定和管理。

前三季度,全省商品房待售面积持续减少,开发企业国内贷款成倍增长,商品房销售高位回落,房地产开发投资、房屋新开工面积和开发企业购置土地面积下降。

一、房地产开发市场运行情况

(一)商品房库存量持续减少

 截止9月末,全省商品房待售面积1393.5万平方米,比2016年末减少367.5万平方米。从房屋类型看,商品住宅待售面积941.7万平方米,比2016年末减少292.6万平方米,占全省商品房待售面积的比重为67.6%,所占比重比2016年末下降3.1个百分点;办公楼待售面积42.1万平方米,比2016年末增加0.5万平方米;商业营业用房待售面积247.3万平方米,比2016年末减少62.5万平方米;其他类商品房待售面积162.5万平方米,比2016年末减少13.0万平方米。从库存消化周期看,以2016年月均销售量为基数(171.8万平方米),截止9月末,全省商品房库存消化周期为8.1个月,比2016年末减少2.2个月。分市看,低于全省平均消化周期的市有太原(3.3)、晋中(3.6)、晋城(3.8)、临汾(6.0)、阳泉(7.8);高于全省消化周期的市有朔州(29.7)、忻州(14.1)、大同(13.3)、长治(12.3)、吕梁(10.4)、运城(9.7)。

商品房待售面积情况(万平方米)

指标

今年9月末待售面积

2016年末待售面积

增减量

商品房

1393.5

1761.0

-367.5

住宅

941.7

1234.3

-292.6

办公楼

42.1

41.5

0.5

商业营业用房

247.3

309.8

-62.5

其它

162.5

175.5

-13.0

注:“-”代表减少,“+”代表增加

(二)开发企业国内贷款成倍增长

前三季度,全省房地产开发企业到位资金1229.3亿元,同比增长14.0%,增幅虽比上半年回落7.9个百分点,但比上年同期加快4.1个百分点。其中,国内贷款135.3亿元,同比增长1.4倍;企业自筹资金495.1亿元,同比下降15.5%;以销售回款为主的其他资金598.8亿元,同比增长37.2%,增幅虽比上半年回落0.1个百分点,但比上年同期加快17.3个百分点。(三)商品房销售高位回落

前三季度,全省商品房销售面积1443.7万平方米,同比增长13.0%,增幅比上年同期回落28.0个百分点,比上半年回落7.9个百分点,比全国平均增速高2.7个百分点,其中商品住宅销售面积1338.2万平方米,同比增长14.9%,增幅比上年同期回落21.9个百分点,比上半年回落5.7个百分点;商品房销售额817.8亿元,同比增长32.2%,增幅比上年同期回落10.2个百分点,比上半年回落13.6个百分点,比全国平均增速高17.6个百分点,其中商品住宅销售额729.8亿元,同比增长35.2%,增幅与上年同期持平,比上半年回落10.7个百分点。                                                  

(四)房地产开发投资降幅扩大

前三季度,全省房地产开发投资完成918.6亿元,同比下降19.6%,自7月以来连续3个月下降。1-7月下降5.3%1-8月下降15.0%。其中,商品住宅投资完成585.4亿元,同比下降14.3%;办公楼投资完成27.6亿元,同比下降42.4%;商业营业用房投资完成104.8亿元,同比下降15.1%

(五)房屋新开工面积下降

前三季度,全省房屋施工面积15891.0万平方米,同比下降1.8%,其中商品住宅施工面积11377.7万平方米,同比下降2.1%,降幅比上年同期扩大10.7个百分点;房屋新开工面积2514.5万平方米,同比下降12.5%,其中商品住宅新开工面积1845.8万平方米,同比下降6.4%;房屋竣工面积899.6万平方米,同比下降22.2%,其中商品住宅竣工面积694.2万平方米,同比下降24.2%

(六)开发企业购置土地面积下降

 前三季度,全省开发企业购置土地面积181.9万平方米,同比下降30.3%;土地成交价款71.1亿元,同比下降7.3%;待开发土地面积516.5万平方米,同比下降10.7%

二、房地产开发投资增速下降的原因分析

(一)新增项目减少,续建项目下降

 前三季度,全省新增房地产开发项目284个,比上年同期减少了31个,开发投资完成303.2亿元,同比下降18.6%。在新增项目不足的情况下,续建项目投资也显乏力。前三季度,全省续建开发项目投资完成615.4亿元,同比下降20.1%,比同期全省房地产开发投资降幅大0.5个百分点。

(二)在建大项目投资增长乏力

前三季度,投资规模在5亿元以上的开发项目投资完成469.0亿元,同比下降36.4%,占全省的比重由上年同期的64.5%下降到51.1%5亿元及以上项目开发投资下降,不仅影响了当前房地产开发投资的增长,而且严重制约了全省房地产开发投资的后期增长潜力。

(三)市域开发投资呈“29降”

分市看,除长治和临汾房地产开发投资呈增长态势外,其余9个市均下降。下降的市分别为太原、大同、阳泉、晋城、朔州、晋中、运城、忻州和吕梁,分别下降22.2%28.6%38.7%12.7%19.0%20.8%21.3%38.2%34.2%,其中占全省比重最高的太原(40.8%)对全省房地产开发投资增长拉动点由上半年的3.7个百分点下降到-9.4个百分点。

前三季度全省各市房地产开发投资情况

 

开发投资(亿元)

增速(%

拉动全省增长情况(百分点)

  

918.6

-19.6

-9.4

  

375.2

-22.2

-3.3

  

93.5

-28.6

-1.3

  

22.7

-38.7

0.6

  

54.6

13.2

-0.6

  

48.3

-12.7

-0.4

  

18.3

-19.0

-2.3

  

100.4

-20.8

-1.6

  

65.4

-21.3

-1.2

  

22.5

-38.2

1.3

  

85.5

21.2

-1.5

 

32.2

-34.2

-9.4

三、商品房销售面积回落的原因分析

(一)太原市商品房销售面积大幅回落

前三季度,太原市商品房销售面积483.55万平方米,同比增长30.6%,增幅比1-8月(58.0%)回落27.4个百分点,对全省商品房销售面积增长拉动点由上半年的16.2个百分点下降到8.9个百分点。 

(二)商品房供应量明显减少

 从市场新增商品房供应量看,前三季度,全省房屋新开工面积同比下降12.5%,其中商品住宅新开工面积同比下降6.4%;房屋竣工面积同比下降22.2%,其中商品住宅竣工面积同比下降24.2%。从批准商品房预售情况看, 前三季度,全省批准商品房预售面积930.4万平方米,同比下降25.5%,其中批准商品住宅预售面积729.8万平方米,同比下降30.5%

(三)品牌房企商品房销售面积增速大幅回落

 以占全省商品房销售面积比重近15%的恒大、万科、保利、碧桂园、富力城、绿地、星河湾、万达、华润等9家房企为例,前三季度商品房销售面积199.4万平方米,同比增长45.3%,增幅虽然比全省平均水平高32.3个百分点,但比上半年回落50.7个百分点,占全省商品房销售面积的比重由上半年的15.3%下降到13.8%,对全省商品房销售面积增长拉动点由上半年的21.3个百分点下降到7.7个百分点。

四、工作建议  

(一)保持房地产调控政策的稳定性和连续性

 认真贯彻落实中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步完善住房供应体系,引导居民形成梯级消费理念,积极构建购租并举的住房制度,建立完善符合各地特点的住房基础性制度和长效机制,全力推进住有所居的目标实现。

(二)分城施策,加强供给调控

 根据各地商品房供需变化和去库存情况坚持因地制宜、分城施策的调控原则,从供需两端入手精准调控。需求端要因地不同、依需有别、有保有限,保护刚需和自住性需求,严厉打击投资和投机性消费。供应端要科学合理安排土地供应区域、规模、结构和节奏,暂缓库存量较高区域住宅土地供应,加大消费市场活跃的市城区土地供应力度;积极引导房地产企业搭上我省文化旅游业发展的快车带动旅游地产的发展,着力引进和培育房地产大项目建设。(三)加快城市基础设施建设,提高城市宜居水平

对新开盘比较集中、库存量大的区域进行基础设施配套和优化,进一步加大交通、学校、医院、生活设施建设的投入力度,增强城市综合承载能力,提高城市宜居水平建设和楼盘的吸引力,促进房地产开发市场稳定健康发展。