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供需端协同发力 去库存成效明显

发布时间: 2018-02-06 08:28 来源:投资处 【字体:

——2017年山西房地产开发运行情况分析

[内容提要]2017年,全省上下坚持以供给侧结构性改革为主线,以支持合理需求、降低商品房库存、防范市场风险为导向,因城施策、分类调控,房地产开发业运行的质量和效率得到明显提升,市场呈现出供应量和库存量同步减少,销售量快速增长的良好态势。与此同时,还存在着先行指标走弱、区域分化明显、房价上涨压力大等问题,保持房地产调控政策的连续性稳定性、有序把控土地供应节奏、积极引导房地产业高质量发展,促进全省房地产开发业保持稳定健康发展。

 

 2017年,各地紧紧围绕中央、省“去库存、去杠杆”的总目标,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城因地施策,采取了有针对性的措施,供给端有保有压,需求端合理引导,房地产开发市场呈现出房屋竣工量下降,商品房销售量保持快速增长,商品房待售面积大幅减少的发展态势,商品房去库存取得明显成效。

 

一、房地产开发市场运行情况

 (一)商品房待售面积大幅减少

     截止2017年末,全省商品房待售面积1225.7万平方米,比2016年末减少535.3万平方米,2017年是待售面积减少量历史最多的年份。从商品房待售面积消化周期看,以2017年月均销售量为基数(201.3万平方米),截止2017年末,全省商品房库存消化周期为6.1个月,比2016年末减少4.2个月。

 

         从房屋类型看,商品住宅待售面积811.3万平方米,比2016年末减少422.9万平方米,占全省商品房待售面积的比重为66.2%,所占比重比2016年末下降3.9个百分点;办公楼待售面积29.0万平方米,比2016年末减少12.5万平方米;商业营业用房待售面积235.3万平方米,比2016年末减少74.4万平方米;其他类商品房待售面积150.0万平方米,比2016年末减少25.4万平方米。

山西商品房待售面积情况

单位:万平方米

指标

2017年末

2016年末

增减量

商品房

1225.7

1761.0

-535.3

 住宅

811.3

1234.3

-422.9

 办公楼

29.0

41.5

-12.5

商业营业用房

235.3

309.8

-74.4

 其它

150.0

175.5

-25.4

注:“-”代表减少,“+”代表增加。

(二)商品房销售量保持快速增长

 2017年,全省商品房销售面积2415.9万平方米,同比增长17.2%,增幅虽比上年回落12.2个百分点,但比全国平均增速高9.5个百分点;商品房销售额1357.5亿元,同比增长32.2%,增幅比上年回落0.2个百分点,比全国平均增速高18.5个百分点。

 

 

    分物业类型看,商品住宅销售量占比超9成。2017年,商品住宅销售面积2246.3万平方米,同比增长19.4%,占商品房销售面积的比重由上年的91.3%提高到93.0%,销售额1225.9亿元,同比增长36.1%,占商品房销售额的比重由上年的87.7%提高到90.3%;办公楼销售面积42.6万平方米,同比增长10.3%,销售额37.5亿元,同比增长12.1%;商业营业用房销售面积80.7万平方米,同比下降18.2%,销售额74.4亿元,同比下降6.8%;其他类用房销售面积46.3万平方米,同比增长9.6%,销售额19.7亿元,同比增长50.9%。

    分期现房看,期房销售量占比高,增速快。2017年,商品房现房销售面积820.2万平方米,同比增长2.9%,占商品房销售面积的比重由上年的38.7%下降到34.0%,销售额326.5亿元,同比增长3.6%,占商品房销售额的比重由上年的30.7%下降到24.1%;商品房期房销售面积1595.7万平方米,同比增长26.2%,占商品房销售面积的比重由上年的61.3%提高到66.0%,销售额1031.0亿元,同比增长44.8%,占商品房销售额的比重由上年的69.6%提高到75.9%。

    (三)房地产开发投资降幅持续扩大

 2017年,全省房地产开发投资完成1166.3亿元,同比下降27.0%,降幅比上半年扩大29.0个百分点,比前三季度扩大7.4个百分点,比全国平均增速低34.0个百分点。

 

分构成看,代表实体投资的建安工程投资大幅下降。2017年,房地产开发投资中的建安工程投资完成880.5亿元,同比下降31.9%,下拉房地产开发投资25.9个百分点;设备工器具购置14.5亿元,同比下降34.3%;以支付土地费为主的其他投资271.2亿元,同比下降3.7%。

分类型看,房地产开发企业仍以商品住宅为主要投资方向。商品住宅投资完成846.4亿元,同比下降25.8%,占房地产开发投资的比重由上年的71.4%提高到72.6%;办公楼投资完成35.6亿元,同比下降52.6%,占房地产开发投资的比重由上年的4.7%下降到3.1%;商业营业用房投资完成147.8亿元,同比下降32.0%,占房地产开发投资的比重由上年的13.6%下降到12.7%;其他类房屋投资完成136.5亿元,同比下降16.7%,占房地产开发投资的比重由上年的10.3%提高到11.7%。

分项目规模看,亿元及以上项目开发投资增速大幅下降。2017年,投资规模在亿元以上的开发项目1361个,开发投资完成1110.7亿元,同比下降27.6%,下拉全省房地产开发投资26.1个百分点。其中,本年新增亿元以上项目255个,比上年减少41个;开发投资完成390.8亿元,同比下降27.3%。

分市域看,市域开发投资呈“2增9降”态势。2017年,除长治和临汾房地产开发投资呈增长态势外,其余9个市均下降。下降的市分别为太原、大同、阳泉、晋城、朔州、晋中、运城、忻州和吕梁,分别下降29.9%、33.6%、52.7%、11.8%、23.3%、35.2%、22.1%24.7%45.0%,其中占全省比重最高的太原(41.0%)下拉全省房地产开发投资12.8个百分点。

2017年全省各市房地产开发投资情况

地  区

开发投资(亿元) 

增速(%)

拉动全省增长情况

(百分点)

全  省

1166.3 

-27.0 

—— 

太  原

478.1 

-29.9 

-12.8 

大  同

111.4 

-33.6 

-3.5 

阳  泉

30.3 

-52.7 

-2.1 

长  治

72.3 

6.6 

0.3 

晋  城

70.9

-11.8

-0.6

朔  州

21.5

-23.3

-0.4

晋  中

116.0

-35.2

-3.9

运  城

90.6

-22.1

-1.6

忻  州

33.2

-24.7

-0.7

临  汾

103.1

5.8

0.4

吕  梁

38.8

-45.0

-2.0

 

    (四)开发企业各类贷款呈高速增长态势

2017年,全省房地产开发企业到位资金1677.5亿元,比同期房地产开发投资多511.2亿元,同比增长5.6%,增幅虽比上年回落4.5个百分点,但比同期房地产开发投资增速快32.6个百分点。其中,企业自筹资金652.2亿元,同比下降19.6%;国内贷款150.4亿元,同比增长52.9%;个人按揭贷款301.0亿元,同比增长60.0%;定金及预付款510.6亿元,同比增长20.2%。 开发企业国内贷款和个人按揭贷款两项合计上拉全省到位资金10.4个百分点。

2017年房地产开发企业到位资金情况

指  标

总量(亿元)

增速(%)

本年到位资金

1677.5

5.6

  国内贷款

150.4

52.9

  自筹资金

652.2

-19.6

  其他资金

874.9

28.9

   定金及预付款

510.6

20.2

   个人按揭贷款

301.0

60.0

(五)房屋新开工、竣工面积下降

2017年,全省房屋施工面积16473.4万平方米,同比下降3.5%,其中商品住宅施工面积11817.1万平方米,同比下降3.3%;房屋新开工面积3305.8万平方米,是近6年来新开工面积最少年份,同比下降14.2%,其中商品住宅新开工面积2411.2万平方米,同比下降9.2%;房屋竣工面积1969.9万平方米,同比下降26.6%,其中商品住宅竣工面积1413.8万平方米,同比下降30.8%。

 

二、房地产开发业发展中存在的问题

(一)先行指标走弱

资金、土地和新开工面积作为房地产开发市场的三大先行指标,在2017年呈现出“两降一增”的态势。2017年,全省房地产开发企业到位资金虽然同比增长5.6%,但作为企业资金主要来源的自筹资金同比下降19.6%;房屋新开工面积3305.8万平方米,是近6年来新开工面积最少年份,同比下降14.2%;开发企业购置土地面积同比下降23.4%,待开发土地面积同比下降22.4%。

(二)房地产市场区域分化明显

各地区由于发展阶段、发展能力等不同,出现了明显的市场区域分化,大企业规模化优势进一步显现。从区域看,2017年太原市房地产开发投资、房屋施工规模、商品房销售面积占全省比重最高,均在30%以上,对全省房地产开发业稳定发展起到了决定性作用。从企业看, 2017年恒大、万科、保利、富力城等四大品牌企业房地产开发投资、商品房销售面积和销售额合计增速分别为2.1%、27.2%和44.8%,均高于全省水平,占全省的比重均超过10%。从太原市土地交易情况看(数据来源于中国土地市场网),2017年太原市房地产企业交易的66宗土地中省外控股房地产企业成交土地面积和土地价款占到全市比重均超过50%。

(三)房价上涨压力大

从商品房销售面积与销售额增速差看,2017年全省商品房销售面积同比增长17.2%,销售额同比增长32.2%,两者增速差为15.0个百分点,比全国平均水平高出9.0个百分点。从商品房销售额与销售面积之比看,2017年,全省商品房销售额与销售面积之比为5619元/平方米,比2016年增加了635元/平方米。根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计,2017年太原市新建商品住宅价格指数月度同比涨幅在3.4%-7.9%之间,月度环比涨幅在0.2%-1.3%之间,环比涨幅最高的4月为1.3%,涨幅最低的月份2016年8月为0.2%。

 

三、促进房地产开发业健康发展的几点建议  

   (一)保持房地产调控政策的连续性稳定性

    要认真贯彻落实党的十九大精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,围绕“多主体供给、多渠道保障、租购并举”这一核心内容,建立健全住房供应和保障体系,让全体人民住有所居。一是坚持因地制宜、统筹兼顾,运用好相关政策,正确处理好短期调控政策措施与长效机制建立的衔接,确保房地产调控政策的连续性和稳定性;二是积极培育和发展住房租赁市场,在土地、金融、税收等方面给予相关政策支持,鼓励企业投资新建租赁住房,多渠道增加租赁住房供给;三是完善住房保障体系,强化政府保障功能,建设人才安`居房、拆迁安置房和保障房,着力解决专业人才、产业工人、拆迁安置居民、中低收入住房困难家庭的居住问题。

  (二)有序把控供地节奏

 各地要根据经济发展状况、人口净流入情况和商品房待售面积消化周期情况调整确定不同区域的住房用地供应量,根据住房的不同对象和商品房库存量的多少确定相应的供地比例、供地性质和不同的供地方式,缓解市场供需矛盾,降低住房价格上涨压力;要积极探索土地供应主体的多样化,供应方式的多渠道,提高土地利用率。

    (三)积极引导房地产业高质量发展

    十九大报告提出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。根据新时代社会矛盾的新特点,要积极引导本地房地产开发商尽快适应市场消费端的变化,坚持新发展理念,正确对待自身存在的产品单一、品牌知名度不高、设计理念和企业管理落后等差距,不断在制度、技术、管理、运营等方面积极创新,从简单追求规模和速度转向坚持质量第一、效益优先,不断提高企业的品牌知名度和市场竞争力。