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房地产开发投资稳中有进商品房销售量快速增长

发布时间: 2018-07-27 11:29 来源:投资处 【字体:

     [内容提要]: 今年以来,全省上下以习近平总书记视察山西重要讲话精神和十九大精神为指引, 坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,按照新发展理念推进房地产开发业发展,上半年房地产开发市场呈现出开发投资增速加快,商品房待售面积持续减少,房屋新开工面积和商品房销售量保持快速增长等良好态势,与此同时,部分先行指标下降,区域发展不平衡,房价上涨压力依然较大等新情况、新问题。牢牢坚持住房居住的属性定位,坚持分类调控、因城施策,积极引导房地产开发企业转型升级,促进房地产开发市场稳定健康发展。

      今年以来,全省上下认真贯彻落实十九大精神,坚持分类调控,因城因地施策,深入推进供给侧结构性改革,房地产开发市场呈现出开发投资增速加快,商品房待售面积持续减少,房屋新开工面积和商品房销售量保持快速增长等良好态势,但也存在着部分先行指标下降,区域发展不平衡,房价上涨压力依然较大等新情况、新问题

     一、房地产开发市场运行情况

(一)房地产开发投资稳中有进

 上半年,全省房地产开发投资完成642.2亿元,同比增长13.0%,增幅虽比一季度回落0.8个百分点,但比上年同期加快11.0个百分点,比1-5月加快2.2个百分点,比全国平均增速快3.3个百分点,比同期固定资产投资增速快32.5个百分点,占固定资产投资的比重由上年同期的17.5%提高到24.6%

从工程构成看,支付土地费用是拉动全省房地产开发投资较快增长的主要动力。上半年,全省房地产开发投资中具有持续性投资的建安工程投资完成396.9亿元,同比下降8.1%,降幅比上年同期扩大3.6个百分点;设备工器具购置6.4亿元,同比下降19.7%,降幅比上年同期扩大8.9个百分点;以一次性支付的土地购置费200.5亿元,同比增长1.23倍,占全省房地产开发投资的比重由上年同期的15.8%提高到31.2%,对全省房地产开发投资的贡献率149%,拉动全省房地产开发投资19.5个百分点。

按工程构成分上半年房地产开发投资完成情况

指标

完成量

(亿元)

增速

%

贡献率

%

拉动点

(百分点)

房地产开发投资

642.2

13.0

--

--

建安工程

396.9

-8.1

-47.2

-6.1

设备购置费

6.4

-19.7

-2.1

-0.3

其他投资

238.9

86.3

149.3

19.4

土地购置费

200.5

123.2

149.3

19.5

从工程用途看,商品住宅投资保持了快速增长的态势。上半年,房地产开发投资中的商品住宅投资完成469.6亿元,同比增长15.1%,增幅比上年同期加快13.5个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的71.8%提高到73.1%;办公楼投资完成16.9亿元,同比下降18.6%,降幅比上年同期收窄9.4个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的3.7%下降到2.6%;商业营业用房投资完成71.5亿元,同比下降5.5%,占房地产开发投资的比重由上年同期的13.3%下降到11.1%

按工程用途分上半年房地产开发投资完成情况

指标

完成量

(亿元)

增速

%

贡献率

%

拉动点

(百分点)

房地产开发投资

642.2

13.0

--

--

商品住宅

61.6

15.1

83.1

10.8

办公楼

16.9

-18.6

-5.2

-0.7

商业营业用房

71.5

-5.5

-5.6

-0.7

其它类用房

84.3

32.3

20.5

3.6

    (二)商品房待售面积继续减少

 截止6月底,全省商品房待售面积993.1万平方米,比2017年末减少228.7万平米。今年各月商品房待售面积减少量分别为:1-2月减少144.1万平方米,3月减少4.0万平方米,4月减少33.9万平方米,5月减少10.7万平方米,6月减少40万平方米。以2017年月均商品房销售面积为基数(201.3万平方米),商品房待售面积去化周期为4.9个月,比2017年末减少1.2个月。其中:住宅待售面积665.3万平方米,比2017年末减少146.0万平方米;办公楼待售面积23.7万平方米,比2017年末减少5.3万平方米;商业营业用房待售面积184.0万平方米,比2017年末减少51.3万平方米。   

    (三)商品房销售量快速增长

上半年,全省商品房销售面积1010.9万平方米,同比增长21.7%,增幅比上年同期加快0.8个百分点,比全国平均增速快18.4个百分点,其中住宅销售面积944.7万平方米,同比增长22.8%.,增幅比上年同期加快2.2个百分点;商品房销售额725.3亿元,同比增长53.2%,增幅比上年同期加快7.4个百分点,比全国平均增速快13.8个百分点,其中住宅销售额665.3亿元,同比增长56.3%,增幅比上年同期加快10.4个百分点。

(四)房屋新开工面积高位增长

上半年,全省房地产开发项目房屋施工面积15139.7万平方米,同比增长2.1%,增幅比上年同期加快2.3个百分点,其中住宅施工面积10936.3万平方米,同比增长3.3%,增幅比上年同期加快4.3个百分点;房屋新开工面积2066.6万平方米,同比增长42.8%,增幅比上年同期加快50.8个百分点,其中住宅新开工面积1571.9万平方米,同比增长48.9%,增幅比上年同期加快51.0个百分点。

(五)房地产开发企业资金相对充裕

    上半年,全省房地产开发企业到位资金884.5亿元,比同期房地产开发投资多242.3亿元,同比增长19.6%,增幅虽比上年同期回落2.3个百分点,但比同期房地产开发投资增速快6.6个百分点,比一季度加快9.6个百分点。其中,国内贷款67.2亿元,同比增长2.0%,增幅比上年同期回落74.9个百分点;自筹资金308.0亿元,同比下降3.5%,降幅比上年同期扩大2.2个百分点;定金及预收款287.3亿元,同比增长41.8%,增幅比上年同期加快11.3个百分点;个人按揭贷款176.2亿元,同比增长40.3%,增幅比上年同期回落19.5个百分点。

    二、房地产开发市场存在的新情况、新问题
    
上半年,我省房地产开发市场中主要指标呈现出较快增长的良好态势,但也暴露出部分先行指标下降、区域发展不平衡、房价上涨压力依然较大等新情况、新问题。  

    (一)部分先行指标下降

 房地产开发企业土地储备、项目建设进度等先行指标下降,对后续开发投资增长的支撑不足。反映项目储备的土地购置面积89.7万平方米,同比下降21.4%,降幅比上年同期扩大15.8个百分点;待开发土地面积549.4万平方米,虽然保持增长态势,但比今年上半年新开发的土地面积640.4万平方米少91万平方米。反映投资进度的房屋竣工面积同比下降91.9%,其中住宅竣工面积下降371%

(二)区域发展不平衡

    上半年,全省11市固定资产投资呈“93降”,开发投资增长的9个市分别是大同(38.0%)、太原(21.7%)、运城(20.1%)、忻州(12.9%)、临汾(10.6%)、长治(7.8%)、朔州(3.2%)、阳泉(1.4%);投资下降的3个市分别是晋中(-3.2%)、吕梁(-10.2%)、晋城(-35.1%)。增速最高的大同比增速最低的晋城高73.1个百分点。

    上半年,全省11市商品房销售面积呈“47降”,商品房销售面积增长的4个市分别是大同(70.1%)、临汾(50.6%)、太原(49.4%)、晋中(12.6%);商品房销售面积下降的7个市分别是运城(-0.1%)、长治(-0.2%)、忻州(-0.6%)、朔州(-7.4%)、吕梁(-14.2%)、晋城(-28.7%)、阳泉(44.4%)。增速最高的大同比增速最低的阳泉高114.5个百分点。

上半年分市房地产开发投资和商品房销售情况

单位:亿元、万平方米、%

地区

完成投资

同比增长

 

商品房

销售面积

同比增长

 

位次

位次

全 省

642.2

13.0

--

1010.9

21.7

--

太原市

294.4

21.7

2

462.4

49.4

3

大同市

70.3

38.0

1

72.3

70.1

1

阳泉市

16.1

1.7

8

16.5

-44.4

11

长治市

37.2

7.8

6

87.2

-0.2

6

晋城市

18.9

-35.1

11

36.7

-28.7

10

朔州市

12.2

3.2

7

37.0

-7.4

8

晋中市

68.4

-3.2

9

64.0

12.6

4

运城市

41.4

20.1

3

108.6

-0.1

5

忻州市

13.4

12.9

4

31.8

-0.6

7

临汾市

51.8

10.6

5

75.3

50.6

2

吕梁市

17.9

-10.2

10

19.3

-14.9

9

    (三)房价上涨压力依然较大

    上半年,全省商品房单位面积销售额由上年同期的5700/平方米提高至7185/平方米,同比增长26.1%,环比增长0.5%其中,商品住宅单位面积销售额由上年同期的5531/平方米提高至7053/平方米,同比增长27.5%,环比增长0.3%。据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》看,与上月相比,太原市新建商品住宅价格小幅上涨,1-6月分别是0.5%0%0.6%1.4%0.7%0.6%;与上年同月相比,太原市新建商品住宅价格涨幅较高,1-6月分别是7.8%7.5%7.6% 7.7%7.5%6.9%

    三、促进房地产开发业健康发展的几点建议

    (一)牢牢坚持住房居住的属性定位

    各地要以十九大精神的指引,坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合我省省情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,正确引导房地产开发企业的投资行为和投资方向,合理引导市场预期,保持房地产市场稳定。要调整和优化供给体系,增加保障性住房土地供应,积极培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务,建立和健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

    (二)坚持分类调控,因城施策

    由于各地房地产开发业发展水平不平衡,房地产调控政策也需因地而异,确保全省房地产市场供需总体平衡、健康发展。对经济发展较好、吸纳劳动力强的地区要加大增加住宅用地供应,适度扩大房地产投资规模,坚决打击炒房炒地产等投机行为,坚决防范房地产泡沫和金融风险;对经济发展相对落后或吸纳劳动力较差的地区要适度控制房地产投资规模,着重根据各地经济社会发展速度、房价收入比、商品房库存量等情况进行宏观调控与微观调节,确保房地产开发业与经济社会均衡发展。

   (三)积极引导房地产开发企业转型发展

     在调控政策持续偏紧、开发成本持续走高的大环境下,企业之间业绩持续分化,行业竞争程度更为激烈,转型升级是实现企业高质量发展的必由之路。继万达放弃房地产之后,万科、碧桂园、恒大、保利等龙头企业也顺应形势主动换挡,在业务领域、经营模式和房地产金融等方面进行实践创新,不断开辟新的业绩增长点,缓解企业未来发展压力。因此,各地要积极引导房地产开发企业向专业化、规模化、品牌化方向发展,并将产业链向社区服务、旅游、养老、体育等行业延伸,同时房地产企业要以深化住房供给侧结构性改革为主线,以满足多层次住房需求为目标,开拓创新,勇于担当,善于作为,推动房地产业务转型升级。